Investir em fundos imobiliários (FIIs): quais os riscos e benefícios?

O mercado financeiro brasileiro apresenta diversas oportunidades para investidores que buscam diversificação e renda passiva recorrente. Entre as alternativas, muitos optam por investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs).

Esses veículos financeiros trazem a possibilidade de o investidor participar do mercado imobiliário mesmo sem ter um imóvel ou a quantia necessária para comprar uma propriedade. No entanto, antes de investir nessas opções, vale entender mais a respeito do seu funcionamento.

Portanto, prossiga com a leitura deste artigo e veja como funcionam os FIIs, quais são os seus riscos e benefícios, além de como investir nessa alternativa.

Vamos lá?

O que são os FIIs?

Os FIIs são uma modalidade de investimento coletivo de renda variável, encontrada na B3 (a bolsa de valores brasileira). Eles captam recursos de diferentes investidores para alocar em alternativas ligadas ao setor imobiliário.

Assim como ocorre em outros fundos de investimento, a montagem da carteira fica sob a responsabilidade de um gestor profissional. Suas decisões são embasadas no regulamento do fundo, usando estratégias que permitam ao veículo buscar atingir seus objetivos.

De acordo com a Lei nº 8.668/1993, os fundos imobiliários são obrigados a compartilhar, no mínimo, 95% dos seus lucros entre os seus cotistas a cada semestre. Apesar da regra, muitos fundos se organizam para conseguir distribuir os rendimentos com maior frequência.

O fator atrai muitos investidores em busca do recebimento de dividendos para compor uma carteira de renda passiva recorrente. Contudo, é válido destacar que o pagamento não é garantido, já que depende da realização de lucros por parte do FII.

Como funcionam os FIIs?

Agora que você conferiu o que são os FIIs, vale aprender também como eles funcionam. Em geral, a operação desses veículos é consideravelmente simples — semelhante a um condomínio.

A razão é que, de um lado, existe a figura do gestor que cuida do patrimônio do fundo e toma as decisões de investimento. Do outro, encontram-se os investidores (cotistas) que compartilham dos resultados do FII e rateiam os custos envolvidos.

O principal deles é a taxa de administração, voltada a suprir as despesas administrativas do fundo. Contudo, os FIIs também podem cobrar a taxa de performance, um bônus pago ao gestor quando os retornos do veículo superam um benchmark predeterminado, atendendo a alguns critérios.

Os resultados são obtidos a partir das estratégias de investimento adotadas pelo fundo, havendo três principais tipos. Veja quais são eles:

• fundos de tijolo: investem majoritariamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, shoppings, lajes comerciais e outros, visando obter ganho com a locação ou venda;
• fundos de papel: aplicam o dinheiro principalmente em títulos de renda fixa ligados ao mercado de imóveis, como LCIs (letras de crédito imobiliário) e CRIs (certificados de recebíveis imobiliários);
• fundos de fundos: alocam uma boa fração do seu capital em cotas de outros FIIs, buscando aproveitar os resultados de outras gestões.

Quais são as vantagens de investir em FIIs?

Depois de aprender sobre o funcionamento dos FIIs, chegou a hora de explorar as principais vantagens de investir nesses veículos.

Compreenda os principais benefícios!

Alta liquidez

Uma das maiores dificuldades encontradas por quem investe em imóveis é a liquidez. Afinal, aqueles que compram uma propriedade pensando em vendê-la posteriormente podem levar meses, ou até anos, para encontrar uma contraparte interessada no bem.

Quem investe em aplicações de renda fixa do setor imobiliário também costuma enfrentar falta de liquidez, já que muitas delas permitem resgate somente no seu vencimento. Mesmo que seja possível vender os títulos no mercado secundário, nem sempre há interessados no negócio.

Já o investimento em FIIs não costuma encontrar o mesmo problema, uma vez que é possível comprar e vender cotas na B3. O nível de liquidez varia conforme o fundo, mas cabe dizer que ela costuma ser atrativa.

Diversificação da carteira

Outra vantagem de investir em FIIs é o potencial de diversificação que eles oferecem. Como você aprendeu, esses fundos contam com a gestão de um profissional do mercado. Em alguns casos, ele opta por diversificar a carteira do fundo para mitigar riscos e aumentar o potencial de ganhos.

Nesse caso, ao adquirir cotas de um fundo diversificado, você não fica exposto somente a um imóvel ou aplicação específica, mas sim, a uma carteira de ativos imobiliários. Logo, se um dos ativos do fundo causar perdas, os ganhos nos demais podem compensá-las.

Mas é preciso ficar atento, pois existem FIIs que investem em apenas um ativo ou segmento — não proporcionando isoladamente o benefício da diversificação.

Contudo, isso não significa que você não possa diversificar sua carteira por conta própria, investindo em mais de um fundo imobiliário ou integrando o veículo à sua estratégia. Para isso, vale entender como é a correlação entre as alternativas e optar por ativos que reagem de forma diferente ao mesmo cenário econômico, por exemplo.

Isenção de Imposto de Renda nos dividendos

Também conta como benefício o fato de, até 2024, os dividendos pagos pelos FIIs serem isentos de IR (Imposto de Renda) para pessoas físicas — mas ela deve atender a alguns critérios. Nesse contexto, os veículos podem gerar um fluxo de renda recorrente líquida para o investidor.

A vantagem fiscal deve ser considerada em suas análises por permitir que os investidores maximizem seus ganhos. Por exemplo, você tem a opção de reinvestir os dividendos na compra de novas cotas, aumentando sua participação nos resultados do FII.

Contudo, a isenção de IR não se aplica ao ganho com a venda de cotas, incidindo uma alíquota de 20% sobre o lucro operacional. O recolhimento do imposto deve ser feito até o último dia útil do mês subsequente ao da operação, por meio de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

Gestão profissional

O fato de os FIIs possuírem uma gestão profissional é outro ponto que faz deles uma alternativa procurada. Em geral, investir em renda variável demanda que o investidor tenha conhecimento sobre o mercado e esteja familiarizado com diferentes estratégias.

Tenha em mente que, nessa classe de investimento, os preços dos ativos sobem e caem repetidas vezes, gerando ganhos ou perdas. Acontece que nem todos têm tempo, conhecimento ou mesmo vontade de analisar e acompanhar as variações do mercado.

Ao investir em FIIs, você delega essa função ao gestor, já que ele fica responsável por montar e acompanhar a carteira do fundo. Além disso, o profissional detém conhecimento de mercado, permitindo a tomada de decisões mais embasadas.

Quais são os riscos de investir em FIIs?

Ainda que o investimento em fundos imobiliários conte com aspectos positivos, você também precisa ficar atento aos riscos existentes.

Confira os pontos de atenção mais relevantes!

Risco de mercado

Sendo um investimento negociado na bolsa, os FIIs estão sujeitos ao risco de mercado. Isso significa que o preço das cotas varia de acordo com diversos fatores, como oferta e demanda, condições econômicas do país, cenário internacional e outros.

Por exemplo, a elevação das taxas de juros pode afetar a cotação dos FIIs, uma vez que o fator costuma aumentar o retorno de aplicações de renda fixa, tornando-os mais atraentes. Por sua vez, o crescimento da oferta de venda das cotas tende a gerar a queda nos seus preços.

O mesmo geralmente acontece em momentos de instabilidade econômica ou crises setoriais, impactando negativamente o patrimônio do investidor. Contudo, o prejuízo somente é realizado se você se desfizer das suas cotas a um preço menor do que pagou.

Risco de vacância

O investidor de FIIs também se sujeita ao risco de vacância, especialmente os cotistas de fundos de tijolo. Como esses veículos muitas vezes buscam renda por meio da locação dos imóveis em sua carteira, a desocupação de um ou mais bens costuma impactar a distribuição dos dividendos.

A vacância pode ser influenciada por condições econômicas adversas, aumento da oferta de imóveis na região ou perda de atratividade do bem. É importante que os investidores analisem o quesito antes de investir seu dinheiro para evitar surpresas.

Saiba que o risco de vacância pode ser mitigado, por exemplo, se o fundo possuir um portfólio diversificado de imóveis e inquilinos sólidos.

Risco de inadimplência

Outro risco a que o investidor de FIIs precisa ficar atento é o de inadimplência. Em fundos de papel, por exemplo, existe a possibilidade de o devedor do título imobiliário adquirido pelo fundo se tornar inadimplente, prejudicando o retorno do veículo.

O mesmo acontece em fundos de tijolo, caso um inquilino de um imóvel do FII deixa de pagar os aluguéis. Em ambos os casos, até que a situação seja regularizada, ela é capaz de afetar o desempenho do fundo.

Assim como o risco de vacância, o risco de inadimplência pode ser atenuado por meio da diversificação. Afinal, se um inquilino ou devedor do fundo se tornar inadimplente, há chance de os aluguéis e juros recebidos pelos demais mitigarem o prejuízo.

Gestão ineficiente

Você viu que a gestão profissional costuma ser vista como uma vantagem nos fundos de investimento, mas ela também carrega riscos inerentes. Lembre-se de que o gestor é um ser humano e suas decisões estão sujeitas a falhas e a interpretações equivocadas.

Decisões estratégicas mal planejadas ou ações negligentes por parte do gestor e de sua equipe podem comprometer a performance do fundo. Além de diminuir os ganhos, uma gestão deficiente traz o risco de gerar perdas.

O que avaliar antes de investir em FIIs?

Ao chegar até aqui, você conferiu detalhes sobre os fundos imobiliários, suas vantagens e riscos, mas falta aprender o que avaliar antes de investir em FIIs.

Entenda os principais pontos a analisar!

Perfil de investidor

Um dos primeiros critérios que o interessado em investir em FIIs deve avaliar é o seu perfil de investidor. Considerando que o preço de uma cota oscila ao longo do tempo, é preciso ter um apetite maior aos riscos para participar desses veículos.

Esse tipo de fundo costuma estar presente nas carteiras de investidores com perfil sofisticado e moderado. Para saber o seu perfil, basta abrir conta em um banco de investimento e fazer o teste de suitability.

Portfólio do FII

Antes de investir em um fundo imobiliário, faça uma análise detalhada do seu portfólio. Se o FII tiver imóveis físicos em sua carteira, estude tanto a localização quanto a qualidade das propriedades.

Ainda, é válido revisar os contratos de locação para entender os riscos, as condições e a taxa de vacância. Em FIIs de papel, examine os títulos que compõem a carteira, e em fundos de fundos, confira cada veículo investido para ter uma visão mais completa do portfólio.

Qualidade da gestão

Avaliar a gestão de um fundo imobiliário permite fazer escolhas mais informadas. Então observe a experiência, reputação e qualificação da equipe, assim como o histórico de resultados e a frequência da distribuição de dividendos. Retornos passados não garantem ganhos futuros, mas dão uma visão do potencial do investimento.

Também é relevante verificar a transparência e a comunicação da gestão com os investidores, além do gerenciamento de riscos e o relacionamento com os inquilinos, se for o caso. Verifique ainda as estratégias, a liquidez e a resiliência do fundo às mudanças do mercado.

Taxas cobradas

Outro ponto que não pode passar despercebido pelo investidor ao investir em FIIs são os custos. Fundos com altas taxas de administração tendem a diminuir o seu potencial de retorno, especialmente no longo prazo.

Tenha em mente que o custo existe independentemente do desempenho do FII. Logo, a taxa é devida mesmo que ele apresente resultados negativos. Também verifique a existência de taxa de performance e se a sua cobrança faz sentido.

Indicadores fundamentalistas

O investidor que deseja tomar decisões informadas precisa fazer a leitura de indicadores fundamentalistas. Entre eles, destacam-se:

• P/VP (preço sobre valor patrimonial): revela se a cota do fundo é negociada a um preço justo, se ela está sobrevalorizada ou subvalorizada (descontada);
• DY (dividend yield): mostra o retorno pago em forma de dividendos em relação ao preço das cotas, geralmente nos últimos 12 meses;
• Cap rate (capitalization rate): mostra o retorno gerado por um imóvel sobre o seu valor ou capital investido.

Ao considerar a análise fundamentalista para tomar suas decisões, evite usar apenas um indicador, já que a prática limita a sua visão sobre o FII. Caso precise de ajuda para escolher esses veículos, vale contar com o apoio de um assessor de investimentos.

Neste artigo, você viu que investir em FIIs pode ser uma opção para quem busca diversificar a carteira e obter uma fonte de renda passiva recorrente. No entanto, o investidor deve estar ciente dos riscos envolvidos e fazer uma boa avaliação do veículo antes de tomar uma decisão.

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_{“Este material não tem relação com objetivos específicos de investimentos, situação financeira ou necessidade particular de qualquer destinatário específico, não devendo servir como única fonte de informações no processo decisório do investidor que, antes de decidir, deverá realizar, preferencialmente com a ajuda de um profissional devidamente atualizado, uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos face aos seus objetivos pessoais e à sua tolerância a risco (Suitability).”}